Immobilienmarkt in Salzburg: Große Unterschiede auf kleinem Raum

Salzburg, 28.7.2022 - Die Pandemie stellte für den Immobilienmarkt keine Preisbremse, sondern vielmehr einen Preisbeschleuniger dar. Eine Analyse und ein Ausblick auf Privat- und Gewerbeimmobilien in Salzburg durch Experten von Raiffeisen Research Wien und Raiffeisen Immobilien Salzburg: 

1.        ANALYSE RAIFFEISEN RESEARCH 
Der Ausnahmezustand ist in die Verlängerung gegangen, das Jahr 2022 ist geprägt von hoher Inflation, großer Unsicherheit und steigenden Zinsen. Kurzfristig sollte sich der preisliche Steigflug fortgesetzt haben. Und das nicht trotz, sondern wegen einiger der genannten „Hindernisse“. Die Preisdaten für das ersten Quartal haben gezeigt: Auf dem österreichischen Wohnimmobilienmarkt knüpft das neue Jahr nahtlos dort an, wo das alte aufgehört hat. Und das überrascht nicht. So hat die Vergangenheit gezeigt: „Egal ob Finanzkrise, Eurokrise, Brexit oder eben Corona: Krisenzeiten waren gute Zeiten für den heimischen Immobilienmarkt. Denn genau dann schaltete der österreichische Immobilienmarkt immer einen Gang höher“, so Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Auch die aktuelle geopolitische Unsicherheit sollte daher für sich genommen einen Unterstützungs- und keinen Belastungsfaktor darstellen. 
Und die höchste Inflation seit mehr als 40 Jahren? „Wohnimmobilien waren in der Vergangenheit und weltweit betrachtet Inflationsgewinner, allerdings hängt das Ausmaß des realen Preisanstiegs von der Höhe der Inflation ab. Man kann also sagen: Die Dosis macht das Gift“, so Reith. Das aktuelle Inflationsumfeld in Österreich ist dabei genau jenes, in dem Wohnimmobilien historisch und global betrachtet den höchsten realen Preiszuwachs erzielt haben.

Dämpfende Wirkung der Inflation bei Preisanstiegen 
Die höchsten Inflationsraten seit mehreren Jahrzehnten sind es aber auch, die das Jahr 2022 zum Jahr der Zinswende werden lassen. „Die Inflation ist gekommen, um zu bleiben. Das hat nun auch die EZB erkannt“, so Peter Brezinschek, Chefanalyst von Raiffeisen Research. Steigende Zinsen sind es denn auch, die ab der zweiten Jahreshälfte für eine deutliche Abflachung des Immobilien-Preisauftriebs und damit gegen ein ungebremstes „weiter so“ sprechen. Und das sollte kein Ausreißer, sondern vielmehr Auftakt zu einer insgesamt merklich langsameren „Fahrtgeschwindigkeit“ sein. Nominale Preiszuwächse klar unterhalb der Inflationsrate sollten in den nächsten Jahren nicht überraschen. Ob es auch zu einer Vollbremsung oder gar dem Einlegen des Rückwärtsgangs kommt, hängt maßgeblich davon ab, wie stark dem Immobilienmarkt der zinsseitige Gegenwind entgegenbläst. Die Unsicherheit ist groß, gleichwohl erscheint auf Sicht von mehreren Jahren eher ein moderater als ein übermäßiger Zinsanstieg wahrscheinlich. Aber zweifellos gilt: „Das Zinsrisiko ist momentan das größte Risiko für den Immobilienmarkt“, so Brezinschek. 

Salzburg: überdurchschnittliche Preisanstiege 2020 + 2021 
Für den Salzburger Immobilienmarkt waren die beiden Pandemiejahre durch überdurchschnittliche Preisanstiege gekennzeichnet. Das ohnehin schon hochpreisige Einfamilienhaus verteuerte sich 2020 und 2021 um insgesamt 32 %, womit die Preisentwicklung im gesamten Bundesgebiet (+ 22 %) abermals übertroffen wurde.

Große regionale Unterschiede in Salzburg 
Doch Salzburg ist nicht gleich Salzburg, das Gefälle innerhalb der Landesgrenzen ist groß: Während sich Einfamilienhäuser im Flachgau und damit im Einzugsgebiet der Landeshauptstadt seit 2019 um deutlich mehr als der Landesschnitt verteuerten, ist im Lungau selbst Werterhalt ein ambitioniertes Ziel.

Ausblick: Preisanstiege verlangsamen sich, Salzburg bleibt österreichweit im Spitzenfeld 
Im Einklang mit dem österreichweiten Trend sollte sich die Preisdynamik auch im Bundesland Salzburg in den kommenden Jahren spürbar verlangsamen. Allerdings ist davon auszugehen, dass das Bundesland angesichts fundamentaler, sprich demografisch bedingter Nachfrage und chronisch knappen Baulands auch zukünftig in Sachen Preisniveau im Spitzenfeld liegen wird. Die differenzierte Entwicklung innerhalb der Landesgrenzen sollte sich gleichwohl fortsetzen. „Divergenz statt Konvergenz dürfte daher auch in den nächsten Jahren das Motto im Bundesland Salzburg sein“, resümiert Reith. 


2. ANALYSE RAIFFEISEN IMMOBILIEN SALZBURG 

Eigenheim 
·        Erwähnenswerte Trends beim Eigenheim sind der Wunsch nach einem eigenen Balkon/Terrasse bzw. Garten. Des Weiteren wird aufgrund der Homeoffice Thematik vermehrt auf einen separaten Büroarbeitsplatz geachtet.
·        Die Immobilienverkäufe sind bundesländerübergreifend auf einem Rekordniveau angelangt, was unter anderem Preissteigerungen mit sich zieht.
·        2021 wurden im Bundesland Salzburg rd. 19.000 Immobilientransaktionen verzeichnet.
·        Die steigende Nachfrage spiegelt sich in den Immobilienpreisen wie folgt wider: Im Bundesland Salzburg betrug der Quadratmeterpreis für eine Wohnung 2021 im Schnitt 4.630 Euro, was einer Steigerung zu 2020 von 10,8 % entspricht. 
·        Auch die vermehrte Präferenz hin zum Einfamilienhaus und damit verbundene Grundstückskäufe sind zu beobachten; dies wird sich laut Prognosen noch bis einschließlich 2023 fortsetzen. 
·        Zudem gibt es große regionale Unterschiede – Zentralraum vs. Innergebirg 

Gewerbeimmobilie 
·        Bei Gewerbeimmobilien (Retail-, Büro- und Geschäftsflächen) ist ein vermehrter Leerstand zu beobachten, da weniger Nachfrage herrscht.
·        Flexibles Mieten von Büroflächen und dies für zeitliche Begrenzungen nimmt zu.
·        Unternehmen haben sich an die Pandemie angepasst und neue Bürokonzepte, wie z.B. Desk-Sharing, entwickelt, was auf kurz oder lang zu einer Veränderung der Bürolandschaft führen wird. So gibt es beispielsweise schon vermehrt die Möglichkeit der Anmietung eines Coworking-Space, bei dem die Infrastruktur bereits gegeben ist und flexibles Arbeiten ermöglicht wird.
·        Für die kommenden Jahre ist zu erwarten, dass die Mietpreise auch hier wieder steigen werden.
·        Großvolumige Gewerbeflächen, insbesondere Hallen, verzeichnen eine große Nachfrage – vor allem in den Ballungszentren des Bundeslandes. 

Einzelhandel und Gastronomie 
·        In Top-Lagen wie etwa der Getreidegasse beobachten wir bei Leerständen einen starken Rückgang der Mieten.
·        Generell gibt es v.a. im Handel zuwenige Objekte mit ausreichend Lager- und Manipulationsflächen im Hintergrund.
·        Es ist zudem abzuwarten, wie sich die Lage aufgrund des Wegfalles der verschiedenen Unterstützungsleistungen als Folge der Pandemie (Steuererleichterungen, Mietstundungen) entwickeln wird. 

Nachfrage-Hotspots im Bundesland 
Prok. Peter Mayr, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Salzburg: „Zulauf erfährt weiterhin die nähere Umgebung im Umkreis der Stadt Salzburg und das Flachgauer Seenland. Besonders die Gegend rund um Seekirchen, wo zukünftig die Bezirkshauptmannschaft für Salzburg Umgebung beheimatet sein wird, erfreut sich besonders großer Beliebtheit.“ 
Ein Ende des derzeitigen Trends hinsichtlich Immobilienerwerb ist aktuell nicht absehbar. Eine seriöse Prognose kann aufgrund verschiedener, nichtbeeinflussbarer Faktoren (Corona Pandemie, Ukraine-Krieg) jedoch nicht getroffen werden. Für Immobilieninteressenten wird der Erwerb vom Eigenheim wahrscheinlich schwieriger, da eine Preisumkehr nicht zu erwarten ist und sich die gesetzlichen Voraussetzungen für die Finanzierung (höhere Eigenmittelerfordernisse) geändert haben.
„Hinzukommt das gestiegene Zinsniveau sowie, insb. bei Bestandsimmobilien, die gestiegene Bedeutung einer nachhaltigen Energieversorgung – diese wird immer mehr zur relevanten Kaufentscheidung“, ergänzt Peter Mayr. 

Erfolgreiche Entwicklung 
Raiffeisen Immobilien Salzburg konnte bereits drei Mal in Folge die Position als stärkster Makler Salzburgs erreichen. Die positive Entwicklung lässt sich auch im Transaktionsvolumen ablesen, das 2021 auf 122 Mio. Euro gesteigert werden konnte. Konkret fanden 593 Immobilientransaktionen und 110 Immobilienbewertungen statt. 2021 war das erfolgreichste Geschäftsjahr seit Gründung des Unternehmens.